Maßnahmen zur energetischen Sanierung: Erst kalkulieren, dann sanieren

RainerSturm / pixelio.de

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Maßnahmen zur Wärmedämmung werden von Interessenverbänden und der Bundesregierung immer wieder als besonders lohnenswert dargestellt. Doch eine energetische Sanierung ist mit hohen Investitionen verbunden, die sich in nicht wenigen Fällen erst nach Jahrzehnten bezahlt machen. Hausbesitzern ist daher anzuraten, vorab eine genaue Kalkulation der einzelnen Maßnahmen durchzuführen, ob und inwiefern sich diese überhaupt lohnen.

Annington steckt Millionen in die energetische Sanierung

Stolze 100 Millionen Euro steckte die Deutsche Annington, Deutschlands größtes Immobilienunternehmen, im vergangenen Jahr in die energetische Sanierung ihrer Häuser. In 10.000 Wohnungen wurden Maßnahmen durchgeführt, mit denen die Energiekosten gesenkt und ein besserer Schutz vor Kälte gewährt werden. Damit nicht genug möchte der Konzern in diesem Jahr noch mal einen doppelt so hohen Betrag in die Modernisierung seiner Immobilien stecken.

Damit macht die Annington genau das, was sich die Bundesregierung von vielen Immobilieneigentümern wünscht, nämlich dabei zu helfen, den Energieverbrauch zu senken und CO2-Emissionen zu reduzieren. Für den Konzern, der in ganz Deutschland mehr als 180.000 Wohnungen besitzt, scheint die Rechnung jedenfalls aufzugehen. Das muss deswegen aber für längst nicht jeden Wohnungseigentümer die optimale Lösung sein. Denn oftmals gestaltet sich das Verhältnis zwischen Kosten und Einsparungen einer energetischen Sanierung für sie weniger günstig.

Fördermittel werden ausgeweitet



In Berlin hat man sich bekanntlich sehr ambitionierte Klimaziele gesetzt. Damit die erreicht werden können, müssen jedoch Politik und Hauseigentümer an einem Strang ziehen. Für die deutschen Eigenheimbesitzer bedeutet das, in die energetische Sanierung ihrer Häuser zu investieren. Denn bis zum Jahr 2020 will die Bundesregierung den Wärmebedarf in Gebäuden um 20 Prozent senken. Bis 2050 soll der Verbrauch an Primärenergie, also an Erdgas, Öl und Kohle, sogar um 80 Prozent gesenkt werden.

Am Endenergieverbrauch in Deutschland sind die Haushalte derzeit mit 28 Prozent beteiligt. Von diesen entfällt mit 72 Prozent der größte Anteil auf die Raumwärme, 13 Prozent gehen aufs Konto der Warmwasserversorgung und 15 Prozent fallen für Elektrogeräte und Beleuchtung an. Neben den Haushalten entfallen weitere 28 Prozent auf den Verkehr, 16 Prozent auf das Gewerbe und erneut 28 Prozent auf die Industrie.

Um nun die Hausbewohner dazu zu motivieren, die entsprechenden Maßnahmen einzuleiten, stellt die Regierung Fördermittel in Höhe von rund 1,8 Milliarden Euro bereit. Diese werden in erster Linie über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Form von Darlehen und Investitionszuschüssen an die Bauherren vergeben. Aber auch über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) können entsprechende Mittel akquiriert werden. Ab dem kommenden Jahr sollen dann noch einmal 200 Millionen Euro jährlich hinzukommen.

In dem Zusammenhang ist es zunächst einmal wissenswert, wo im Haus eigentlich am meisten Energie verloren geht. Am Beispiel eines frei stehenden Einfamilienhaus zeigt sich, dass zwischen 15 und 20 Prozent der Wärmeverluste am Dach entstehen. Durch Fenster und Türen entweichen 20-25 Prozent der Wärme. Die Heizung ist für 30-35 Prozent der Energieverluste verantwortlich, womit hier die meiste Energie ungenutzt verloren geht. 5-10 Prozent gehen dann noch durch die Kellerdecke ihrer Wege und 20-25 Prozent verlassen das Gebäude über die Außenwände.

Steuerbonus in Aussicht

In Berlin diskutiert man zudem gerade über einen Steuerbonus für Maßnahmen, die der energetischen Sanierung dienen. Nach aktuellem Stand sollen 10 Prozent der Kosten über einen Zeitraum von 10 Jahren von der Steuerschuld abgezogen werden können. Die Botschaft dahinter ist klar: Energiesparen soll eine möglichst lohnenswerte Angelegenheit sein. Die Kosten der Maßnahmen würden sich bis zum Jahr 2050 auf 200 Milliarden Euro summieren, dabei aber, wenn der Plan aufgeht, 370 Milliarden Euro an Energiekosten einsparen. Das besagt zumindest das Ergebnis des Forschungsinstituts Prognos, das von der KfW mit der Untersuchung beauftragt wurde.

Amortisierung lässt lange auf sich warten



Die Angebote klingen in der Tat verlockend und lassen eine Win-win-Situation vermuten: Heizkosten sparen, die Umwelt schützen und noch dazu eine staatliche Förderung mitnehmen. So schön die Erwartungen auch sein mögen, sie führen nicht um eine genaue Kalkulation herum. Und dass die nicht immer aufgehen muss, zeigt sich in vielen Einzelfällen. Das Deutsche Handwerksinstitut hat den Ökonomen Markus Glasl damit beauftragt, einmal durchzurechnen, wie lange es dauert, bis sich die Investitionen amortisiert haben. Dabei kamen zum Teil ernüchternde Ergebnisse zum Vorschein.

Ein Beispiel beschreibt die Situation, in der ein Einfamilienhaus, Baujahr 1970, 150 Quadratmetern Wohnfläche, mit einer Dämmung der Hauswände versehen wird. Diese schlägt mit 35.000 Euro zu Buche und der Hauseigentümer muss ganze 40 Jahre warten, bis er die Kosten über die Einsparungen bei den Heizkosten wieder reingeholt hat.

Wer stattdessen nur die Fenster austauscht und lieber auf eine neue Heizung setzt, kann mit einer deutlich schnelleren Amortisierung rechnen. Die Fenster machen sich nach neun, die Heizung immerhin nach 15 Jahren bezahlt. Glasl fasst zusammen, dass viele Sanierungsmaßnahmen mit einem sehr hohen finanziellen Aufwand verbunden seien, der sich über die gesunkenen Energiekosten erst nach 20, 30 oder mehr Jahren amortisiere.




Expertenansichten: Nicht jede Maßnahme lohnt sich



Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, hält derart lange Zeiträume für nicht wirtschaftlich. Allein schon wegen der Unwägbarkeiten, da niemand genau wisse, was einmal in 30 Jahren sein wird. Schließlich habe auch niemand vorausgesehen, dass die Energiepreise derart stark sinken werden, wie es im Moment der Fall sei. Stattdessen erteilt er Immobilienbesitzern den Rat, sich jede einzelne Sanierungsmaßnahme vorher genau anzusehen und auch die Meinung eines Experten einzuholen. Das sei auch im Hinblick auf die Fördergelder wichtig, denn nicht jede Maßnahme lohne sich und manche nur zusammen mit einer Förderung.

Auch Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer des Eigentümerverbands Haus & Grund, empfiehlt, alle Sanierungsschritte von einem Experten überprüfen zu lassen. Pauschalisierungen sind seiner Ansicht nach unmöglich, da jedes Gebäude anders sei. Selbst in einer Reihenhaussiedlung der 70er-Jahre sähe heute jedes Gebäude anders aus.

Corinna Kodim, Energieexpertin des Verbandes, rät den Immobilienbesitzern, einen genauen Blick auf die Heizkostenabrechnung zu werfen. Wer pro Jahr mehr als 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an Heizkosten bezahle, solle über eine energetische Sanierung nachdenken. Wer hingegen weniger als 10 Euro bezahle, der werde kaum wirtschaftlich sinnvoll sanieren können. Eine Fassadendämmung sei nur bei Energiekosten von mehr als 20 Euro pro Quadratmeter sinnvoll.

Ein anderes Beispiel liefert die Architektin Andrea Baader aus Gräfelfingen. Sie ließ nur zwei Maßnahmen durchführen, um die Heizkosten nachhaltig zu senken. Seit elf Jahren wohnt sie mit ihrer Familie in einem 101 Jahre alten Haus in einem Münchner Vorort. Das Dringendste sei die Dämmung des Daches gewesen, denn die Wärme zog wie durch einen Kamin einfach nach oben ab. 70.000 Euro wurden in eine Sanierung des Daches gesteckt, teils finanziert über einen Kredit der KfW. Diese Maßnahme reichte aus, um die Energiekosten glatt zu halbieren.

Im vergangenen Jahr kam dann noch eine neue Heizung ins Haus, nachdem der Kaminkehrer den Tausch bereits angemahnt hatte. So wurden noch einmal 15.000 Euro in einen modernen Gasbrennwertkessel und einen Warmwasserspeicher investiert. Und auch diese Investition hat sich wieder gelohnt, denn die Heizkosten sind laut Baader um 30 Prozent auf 150 Euro pro Monat gefallen. Die Investition wird sich aller Voraussicht nach innerhalb von neun Jahren amortisieren.

Annington rechnet mit Amortisierung in 20 Jahren



Zurück zur deutschen Annington. Hier plant man schon von vornherein mit deutlich längeren Zeiträumen. Im Schnitt soll es 20 Jahre dauern, bis sich die Investitionen bezahlt gemacht haben. Dabei legt der Konzern laut Ralf Peterhülseweh, Annington-Niederlassungsleiter der Region Ruhrgebiet, Energieeinsparungen von im Schnitt 30 Prozent zugrunde, wo das Unternehmen besonders intensiv saniert. In solchen Wohnungen werden beispielsweise Kunststofffenster mit Wärmeschutzverglasung eingebaut, Aluminium-Haustüren installiert und die Wände mit dicken Dämmschichten versehen.

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